A escolha entre SAC ou Price representa um ponto central na estratégia de alavancagem do investidor imobiliário, pois altera tanto o desembolso mensal quanto o montante total pago ao longo do contrato. Análises baseadas em fluxo de caixa e custo efetivo mostram que cada sistema produz resultados distintos conforme o prazo, a taxa de juros e o objetivo de retenção ou venda do ativo. Dados de mercado de 2026 indicam que a decisão deve partir de projeções numéricas precisas em vez de preferências simplistas.
Funcionamento dos sistemas SAC e Price
No sistema SAC, a amortização do principal ocorre em parcelas constantes, enquanto os juros incidem sobre o saldo devedor remanescente. Isso gera prestações decrescentes ao longo do tempo. No sistema Price, as prestações permanecem fixas durante todo o prazo, com composição variável entre juros e amortização.
Ambos os métodos aplicam a mesma taxa de juros nominal, porém a distribuição temporal dos pagamentos difere. O SAC concentra maior amortização nos primeiros períodos, reduzindo o saldo devedor mais rapidamente. O Price distribui o pagamento de forma uniforme, mantendo a parcela estável para facilitar o planejamento orçamentário do locador.
Parcela inicial, juros totais e impacto no fluxo de caixa
Considere um financiamento de R$ 800 mil a 9,5% ao ano por 240 meses. No SAC, a primeira parcela atinge aproximadamente R$ 7.433, com juros totais projetados em R$ 712 mil. No Price, a parcela fixa fica em torno de R$ 7.512, elevando os juros totais para R$ 803 mil.
A diferença de R$ 91 mil em juros reflete o efeito da amortização mais acelerada no SAC. Para o investidor que aluga o imóvel, o SAC melhora o caixa nos anos iniciais após a curva de juros, enquanto o Price oferece previsibilidade de desembolso constante, útil quando o aluguel é reajustado anualmente pelo IGP-M.
- Exemplo SAC mês 1: juros R$ 6.333, amortização R$ 3.333, parcela R$ 7.433.
- Exemplo SAC mês 120: juros R$ 3.167, amortização R$ 3.333, parcela R$ 6.167.
- Exemplo Price mês 1: juros R$ 6.333, amortização R$ 1.179, parcela R$ 7.512.
- Exemplo Price mês 120: juros R$ 4.812, amortização R$ 2.700, parcela R$ 7.512.
A tabela comparativa revela que o SAC reduz o custo total em 11,3% nesse cenário, porém exige maior capacidade de pagamento nos primeiros 60 meses. O Price aumenta o custo, mas estabiliza o índice de cobertura de juros em relação à receita de aluguel projetada.
Critérios para seleção conforme objetivo do investidor
Investidores com foco em yield imediato e venda em até dez anos tendem a priorizar o SAC para minimizar o saldo devedor e maximizar o ganho de capital. Aqueles que mantêm o ativo por prazos superiores a quinze anos e buscam estabilidade de caixa optam pelo Price, especialmente quando o aluguel líquido cobre a parcela fixa com folga superior a 30%.
A análise de TIR do empreendimento deve incorporar o custo efetivo total de cada sistema. Quando a Selic permanece acima de 9% ao ano, o SAC apresenta vantagem clara no VPL do fluxo de caixa livre do investidor. Em cenários de Selic abaixo de 7%, a diferença se estreita e o Price pode ser preferível por facilitar a gestão de múltiplos imóveis.
Para calcular o CET de forma precisa em qualquer simulação, consulte o brief 13.
